اتاق فرمان مالسازی؛ عامل دعوت سرمایه گذاران به ساخت مراکز ترافیک ساز

به گزارش وبلاگ شنی، خبرنگاران : زمین های شهرداری جهت ورود سرمایه به پروژه های شهری حیاتی در پایتخت را منحرف نموده است.

اتاق فرمان مالسازی؛ عامل دعوت سرمایه گذاران به ساخت مراکز ترافیک ساز

به گزارش وبلاگ شنی آمار و اطلاعات رسمی از فرایند سرمایه گذاری بخش خصوصی در شهر تهران طی 4 سال گذشته نشان می دهد بخش قابل توجهی از پول هایی که مستعد سرمایه گذاری در پروژه هایی همچون توسعه حمل و نقل عمومی و ایجاد مراکز رفاهی و تفریحی بودند، با فرش قرمز شهرداری صرف ساخت مراکز تجاری شدند. شهرداری با اختصاص زمین، شهر را از این سازه ها اشباع کرد و باعث غفلت سرمایه گذاران از سایر طرح های سودآور شد.

کارنامه شهرداری تهران در جذب سرمایه ها برای توسعه پایتخت نشان می دهد: سرمایه های آماده برای توسعه پایتخت به دلیل استفاده نامناسب از دارایی های شهر، عمدتا صرف ساخت وسازهای تجاری ترافیک ساز شدند. به گزارش دنیای اقتصاد، اراضی تحت مالکیت شهرداری به عنوان یکی از ارزشمندترین دارایی های پایتخت در تمامی سال های گذشته (دست کم در سال های 93 تا 94) به جای آنکه در خدمت شهر برای توسعه مطلوب قرار بگیرد؛ در عمل باعث انحراف سرمایه های مستعد توسعه مطلوب و مناسب پایتخت شد. به طور سنتی، یکی از بزرگ ترین مالکان اراضی شهری در هر شهر به ویژه شهر تهران، شهرداری است که در مقایسه با مالکان حقیقی و سایر دستگاه ها و نهادها بیشترین دارایی زمین را دارد. با این حال، به جای آنکه این اراضی به عنوان یکی از ارزشمندترین دارایی های یک شهر صرف توسعه مطلوب به نفع عموم شهفرایندان قرار بگیرد، نوع استفاده مدیریت شهری پایتخت از این اراضی متعلق به شهر، ضد توسعه حیاتی شهر شده و عملا منجر به مردودی کارنامه مدیریت شهری در دو حوزه مرتبط باهم یعنی جذب سرمایه های بخش خصوصی و استفاده و به کارگیری زمین های تحت مالکیت شهرداری شده است.

آنالیز جزئیات این کارنامه نشان می دهد: اراضی متعلق به شهرداری در پایتخت که می توانست برای عموم شهفرایندان ثروت سازی کند به بلای شهر تبدیل شده است. درواقع نوع کارکرد تیم مسوول جذب سرمایه های بخش خصوصی در پایتخت سبب شده تا کارنامه مدیریت شهری در این حوزه به چهار علت معین مردود شود. آنالیز ها از شرایط پروژه های در حال انجامی 22 منطقه شهر تهران حاکی از آن است که در حال حاضر، 43 پروژه شهری در پایتخت از محل مشارکت شهرداری با بخش خصوصی فعال هستند. اما 86 درصد از این پروژه ها (معادل 37 پروژه) طرح هایی هستند که به جای آنکه شهر از نتیجه سرمایه گذاری بخش خصوصی در آنها منفعت داشته باشد، به شهفرایندان ضرر وارد می نماید و برنده اصلی این سرمایه گذاری ها، یک گروه خاص هستند. این در حالی است که اراضی متعلق به شهرداری می توانست سرمایه های آماده برای توسعه پایتخت حداقل به دو دسته اصلی شامل توسعه شبکه حمل و نقل عمومی و خدمات شهری از نوع تفریحی و فرهنگی به عنوان پروژه های اولویت دار و حیاتی شهر باشد.

اما استفاده انحرافی از اراضی شهرداری باعث شده بیش از 80 درصد پروژه های در حال انجام در سطح شهر صرفا به ساخت مال(مجتمع های چندمنظوره) و مراکز تجاری اختصاص پیدا کند. کاربری هایی که اولا به دلیل اشباع شهر از این مراکز در فاصله زمانی کم، کارکرد فروشگاهی خود را از دست داده اند (کسب و کار در آنها وجود ندارد) و دوم آنکه همین مراکز به دلیل جانمایی نامناسب ناشی از عدم رعایت ضوابط شهرسازی، تبدیل به مراکز ترافیک ساز در شهر شده اند. در واقع شکل روبروه با سرمایه گذارانی که به توسعه پایتخت اشتغال داشته اند سبب شده تا تیم مسوول جذب سرمایه گذاری در شهر تهران، عملا به تیم اتاق فرمان مال سازی تبدیل شوند. در سال های گذشته بیش از 100 مرکز تجاری در شهر تهران ساخته شده یا در حال ساخت است که بخش زیادی از آنها با انبوه واحد تجاری خالی از کسب و کار روبرو هستند چراکه بیش از ظرفیت و احتیاج واقعی شهر ساخته شده اند و در مقابل انبوه ظرفیت موجود در حوزه سرمایه گذاری خدمات تفریحی، رفاهی، ورزشی و فرهنگی در تهران و همچنین توسعه شبکه حمل و نقل عمومی معطل مانده اند.

در این میان سرمایه ها، با راهنمایی شهرداری به سمت پروژه هایی می رود که نه تنها احتیاج شهر نیست، بلکه شهر از آنها اشباع شده است.

دلایل مردودی کارنامه مدیریت شهری در حوزه جذب سرمایه های بخش خصوصی برای حضور در پروژه های شهری در چهار حوزه قابل دسته بندی است.

علت نخست، دانش اندک گروهی در مدیریت شهری پایتخت نسبت به شکل راهنمایی سرمایه های مستعد برای سرمایه گذاری در پایتخت است. دوم انتخاب ساده ترین راه برای راهنمایی سرمایه ها به پایتخت متکی به شکل سنتی مشارکت شهرداری و سرمایه گذاران بخش خصوصی است. در شکل سنتی تنها مدل مورد استفاده برای مشارکت شهرداری و بخش خصوصی، واگذاری زمین یا صدور جواز ساخت وساز به شکل رایگان از سوی شهرداری در پروژه های شهری است. در این مدل، از آنجاکه در سال های گذشته بخش عمده کسب سود در حوزه ساخت وساز به کاربری تجاری معطوف می شد، نتیجه نهایی این مدل مشارکت، ساخت مراکز تجاری در شهر بود. این در حالی است که طی حداقل دو سال گذشته تا به امروز، ریسک سرمایه گذاری در پایتخت در ساخت مراکز تجاری و مال ها به شدت افزایش پیدا نموده است. به این معناکه سرمایه گذاری در این حوزه نه تنها سوددهی بالایی برای سرمایه گذار به دنبال ندارد بلکه می تواند مال ساز را با زیان حتمی روبرو کند.

علت سوم مردودی کارنامه مدیریت شهری در حوزه جذب سرمایه گذاری بخش خصوصی، به نوع رابطه تیم مسوول جذب سرمایه های بخش خصوصی با مدیران ارشد شهرداری بازمی شود، به این معناکه مدیران ارشد شهرداری هیچ ماموریت اصلی برای این تیم در بازه های زمانی مختلف، براین اساس که چه میزان سرمایه برای چه بخش هایی از شهر باید جذب شود، تعریف ننموده اند. همین موضوع نیز سبب شده که پس از انحراف شکل گرفته در حوزه استفاده از اراضی متعلق به شهرداری از تیم مسوول جذب سرمایه ها، پاسخگویی لازم مطالبه نشود.علت چهارم، به عدم تعریف مشوق مالی مناسب برای اعضای تیم جذب سرمایه های بخش خصوصی در شهرداری مربوط می شود. درواقع ماموریت ذاتی این تیم به گونه ای است که به نظر می رسد در این مقطع باید مشوق مالی برای این تیم جهت جذب سرمایه گذار در ریل اصلی(اجرای پروژه های حیاتی و توسعه ای در شهر) تعریف و درنظر گرفته شود.

کارشناسان اقتصاد شهری معتقدند: شهرداری می تواند بخشی از حقوق و دستمزد این تیم را منوط به جذب رقم معین از سرمایه گذار بخش خصوصی در پروژه های حیاتی شهر کند. تا از این طریق انگیزه اعضای تیم مسوول جذب سرمایه های بخش خصوصی در راستا اصلی پروژه های شهر افزایش پیدا کند.اما در حال حاضر دو نشانه از مردودی کارنامه مدیریت شهری در این حوزه وجود دارد. نشانه اول آنکه بخش عمده اراضی متعلق به شهرداری در خدمت تجاری سازی قرار گرفته است. دوم آنکه از مجموع پروژه هایی که طی سال های اخیر برای جذب سرمایه گذار تعریف شده، درصد پایینی به قرارداد سرمایه گذاری تبدیل شده است.آنالیز های دنیای اقتصاد از اطلاعات مستند و آماری شهرداری تهران نشان می دهد: در سال 93 شهرداری برای سرمایه گذاری در 70 طرح، فراخوان جذب سرمایه داده است که از این تعداد فقط 9 طرح به قرارداد سرمایه گذاری تبدیل شده اند. در سال 94 از مجموع 32 طرح فراخوان داده شده، 5 فقره، در سال 95 از مجموع 36 طرح فراخوان داده شده، 7 فقره، در سال 96 از مجموع 13 طرح فراخوان داده شده، معادل 2 فقره و در سال 97، از 42 طرح فراخوان داده شده، 13 فقره به مرحله انعقاد قرارداده رسیده اند. این شرایط به خوبی نشان می دهد سیستم کاری شهرداری در حوزه جذب سرمایه ها نتوانسته به شیوه مناسب عمل کند. جالب آنکه در سال 97 از مجموع 13 قرار داد منعقد شده، فقط 5 درصد در حوزه فرهنگی، تفریحی و خدماتی بوده اند. در این سال، شهرداری تهران 500 هزار مترمربع از اراضی تحت مالکیت خود را(488 هزار و 112 مترمربع)برای اجرای پروژه های سرمایه گذاری (عمدتا تجاری) به شکل مشارکتی در اختیار بخش خصوصی قرار داده است. ماحصل این مدل مشارکت، ساخت 8 میلیون مترمربع بنای ساختمانی عمدتا از جنس کاربری تجاری بوده است. نکته جالب آنکه از این میزان زیربنا، معادل 4 میلیون و 900 هزار مترمربع سهم شهرداری تهران بوده است. همین سهم، مهم ترین عامل برای پافشاری مدیریت شهری در اختصاص دادن اراضی شهر برای ساخت مال های شهری بوده است.

این حالی است که در سال گذشته، شهرداری تهران یک منو حاوی 50 طرح قابل اجرا برای جذب سرمایه گذاران داخلی و خارجی را عرضه و منتشر کرد. این طرح ها که در حوزه های مختلف شامل ساخت شهربازی، توسعه شبکه مترو و... بودند در مجموع ارزشی معادل 14 هزار و 600 میلیارد تومان داشتند. اما ارزش ریالی 13 پروژه مشارکتی اجرا شده در سال 97، معادل 477 میلیارد تومان بوده که به طور متوسط ارزش هر پروژه معادل 36 میلیارد تومان قابل محاسبه است. مقایسه ارزش ریالی پروژه های اجرا شده با هزینه های اداره شهر و سرمایه مورداحتیاج برای پروژه های حیاتی این موضوع را روشن می نماید که شهرداری به جای آنکه برای ساخت و تامین اعتبار پروژه های حیاتی سرمایه بر همچون مترو و اتوبوس، از حضور سرمایه گذار بخش خصوصی استفاده کند، عمدتا برای پروژه های کم سرمایه و خرد همچون ساخت میادین میوه و تره بار از ظرفیت قابل توجه بخش خصوصی به ضعیف ترین شکل ممکن استفاده می نماید. کارشناسان شهری معتقدند: در حال حاضر شبکه حمل و نقل عمومی همچون مترو در پایتخت، استعداد بالایی برای جذب سرمایه های بخش خصوصی برای ساخت چهار خط مترو به ارزش بیش از 10 هزار میلیارد تومان را دارد. در این راستا شهرداری می تواند از ابزار واگذاری اراضی تحت مالکیت خود به شرط سرمایه گذاری بخش خصوصی در حوزه توسعه مطلوب شهر یعنی توسعه خطوط ناوگان حمل و نقل عمومی استفاده کند. به این معناکه هر سرمایه گذار بخش خصوصی به ازای ورود به حوزه سرمایه گذاری در بخش توسعه ناوگان حمل و نقل عمومی می تواند از اراضی شهرداری در حوزه های دارای کاربری مالی بالا استفاده کند. البته کارشناسان شهری معتقدند این مدل در صورتی قابل اجرا است که مدیریت شهری از ریل گذشته برای جذب سرمایه های بخش خصوصی فاصله بگیرد. در این راستا، مدیریت شهری اخیرا لایحه ای باعنوان سند جامع سرمایه گذاری بخش خصوصی در پروژه های شهری را به تصویب شورای شهر رسانده است. کارشناسان شهری عنوان می نمایند مدل جدید ارائه شده منوط به آنکه به شکل صحیح و مصوب به اجرا درآید می تواند مدیریت شهری را به ریل اصلی اجرای پروژه های حیاتی شهر وارد کند.

منبع: اقتصادنیوز

به "اتاق فرمان مالسازی؛ عامل دعوت سرمایه گذاران به ساخت مراکز ترافیک ساز" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "اتاق فرمان مالسازی؛ عامل دعوت سرمایه گذاران به ساخت مراکز ترافیک ساز"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید